中国(和香港)公民在美国购买房产/地产的终极指南

Chinese investing in US real estate
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你可以以中国或香港公民的身份在美国买房,美国政府没有任何限制。此外,对外国公民在美国购买房地产也没有限制。如果你需要,你甚至可以以非公民身份在美国申请抵押贷款,而且没有美国信用记录。

许多中国和香港国民可能会发现这是一个令人感兴趣的选择,因为美国的房价相对较低(与其他西方国家的都市地区相比),而且在许多国家的地点都有沿海地区的房产。然而,美国的房地产市场在不同的地方有很大差异。

因此,你要研究一下你考虑购买房产的州和城市的房产价格和市场趋势。此外,住房占大多数美国人家庭支出的很大一部分,所以你要确保你得到了最大的价值。

近年来,越来越多的外国人,特别是来自中国和香港等亚洲国家的人,在美国房地产市场进行了大量投资。然而,在进入美国房地产市场之前,你必须首先了解当地的购房规则、税收和购房程序。

对于不熟悉美国房地产流程的人来说,购买房产的过程可能会让人不知所措。同样地,从中国或香港在美国购买房产可能看起来是一项艰巨的任务。

因此,许多中国和香港的投资者对海外市场持谨慎态度,因为他们没有安全感,而且开始了一个未知的过程。然而,购买美国房地产是一项伟大的投资,本文将探讨中国人和香港人在美国进行跨境房地产交易时应考虑的主要问题。

每年有多少美国房地产被中国人(包括香港人)购买?

根据全美房地产经纪人协会(NAR)的数据,中国(包括香港)在2021年成为外国买家的第一大来源国,就美国现有房屋购买的美元数量而言,占所有外国买家购买的8%。

2021年,中国买家购买了6300套现房,价值45亿美元,在数量上减少了66%(去年为18300套),在金额上减少了61%(前年为115亿美元)。这一减少的大部分可归因于与Covid-19有关的旅行限制。

2010年至2021年期间,美国房地产的中国买家平均每年购买180亿美元的美国房地产,每年共购买27000套。这使得中国人(包括来自中华人民共和国和香港的买家)成为美国最大的外国房地产投资者。

下表显示了中国公民在美国购买现有房屋的历史美元量和数量。

中国人(包括香港)购买美国现存房屋的历史趋势表

# 单位$ (以亿为单位)
201027,100$11.20
201119,000$7.00
201224,700$12.00
201323,100$12.80
201438,400$22.70
201534,300$28.50
201629,200$27.30
201740,600$31.70
201840,400$30.40
201919,900$13.40
202018,400$11.50
20216,300$4.50
来源: 全国房地产经纪人协会 (NAR)

专业提示。当你准备在美国买房时,你最好是与一个具有与外国客户合作的专业知识的房地产经纪人合作,例如具有CIPS资格的房地产经纪人。

CIPS(注册国际房地产专家)房地产经纪人已经接受了专门的培训,能够为居住在美国的外国出生的个人顺利处理房地产交易。

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中国和香港公民在美国购买房产的5个原因

由于以下原因,中国仍然是美国房地产的最大投资者之一

1. 有机会将其子女送入世界上最好的大学

世界上四分之三的顶尖大学都在美国。出于这个原因,许多富有的中国父母努力通过在美国购买第二套住房,让他们的孩子在生活中占得先机,他们的孩子可以在美国获得居留权并上大学。

超过80%的中国最富有的人都包括在这个群体中。中国房地产投资范围的扩大就是最好的证明。例如,在2020 -21年间,中国的房地产投资占美国所有购房学生用途的13%。

2. 稳定和安全的房地产投资

中国正经历着房地产泡沫的担忧,恒大问题进一步加剧了这种担忧。相比之下,美国的房地产投资是相对稳定和安全的投资,加上美元的资本增值。此外,美国的EB-5签证计划奖励那些渴望创造就业机会的中国投资者进行更大和更突出的房地产投资。中国公民目前占美国所有EB-5签证持有人的近四分之三。

美国的法律框架和对外国房地产投资者没有任何限制,使得房地产投资如此具有吸引力。因此,美国的房地产投资者在全球排名第一。在过去10年中,中国投资者已经在美国的房地产企业中投资超过2000亿美元。

3. 获得公民身份的途径

对于投资者来说,EB-5签证可以用来获得绿卡。许多中国投资者喜欢美国房地产(用于商业目的)的原因之一是,它提供了一条可行的入籍之路,特别是对于高净值人士。

4. 有利的债务条款和抵押融资

专门从事外国国民抵押贷款的美国贷款机构为非居民(没有美国信用)和持有中国和香港签证的美国新移民提供长期固定利率的抵押贷款,利率低且有竞争力。

这使得美国房地产的投资更加具有吸引力。

无美国信用记录的美国抵押贷款

外国公民和外籍人士的美国抵押贷款

作为一个没有美国信用记录的外国买家,获得美国抵押贷款的资格预审

5. 高质量的房地产,价格相对较低

在美国的房地产市场,你可以产生正的现金流(在支付了抵押贷款后),这使得它成为一个非常理想的投资。此外,美国的房地产价格相对于全球其他城市的中心区域来说更便宜,这是一个锦上添花的好机会

中国和香港国民在美国(US)哪里购买房地产物业?

加州仍然是中国人的首选目的地,去年(4月20日至3月21日)34%的中国人在该州购房。尽管如此,其他受欢迎的目的地包括乔治亚州(10%)、纽约州(8%)、密歇根州(8%)、田纳西州(5%)、俄克拉荷马州(4%)、新罕布什尔州(4%)和德克萨斯州(4%)

来自中国和香港的外国买家的主要美国目的地–Table Major Foreign destination for buyers

美国目的地中国买家的百分比
加利福尼亚州34%
乔治亚州10%
密歇根州8%
纽约8%
田纳西州5%
德州4%
汉普郡4%
奥克拉荷马州4%
来源: NAR
Chinese buying property in US

85%的中国人在美国的城市/中心城区或郊区购买房产,其余15%的人在农村或度假区购买。

Chinese buying property in US

中国人和香港人打算如何使用他们的美国房产?

中国买家最有可能购买房屋作为主要住所(40%)、度假和出租(9%)、住宅出租(16%)、度假屋(8%)和学生用途(13%),占他们在美国购买房屋的全部。

Table– 来自中国和香港的外国买家对美国房产的利用( US Property Use by foreign buyers from China and Hong Kong)**

预期的财产用途百分比(%)
度假屋8%
假期和租赁9%
学生使用13%
租赁住宅16%
主要住所40%
不知道6%
来源: NAR
Chinese buying property in US

美国的房价与中国和香港相比如何?

与世界各大城市的主要地区相比,美国许多都市区的房价是相当适中的。例如,你在上海(中国)买房平均每平方米需要支付11829美元,在香港买房平均需要支付28570美元,而旧金山(加利福尼亚)的每平方米价格为7180美元,迈阿密地区(佛罗里达)为2660美元,奥兰多(佛罗里达)为1940美元,纽约都市区为3070美元,奥斯汀(德克萨斯州)为2620美元,等等。

以下是美国重要都市的房价中位数和每平方米定价的列表。

Significant U.S metro cities
来源:-NAR

中国人和香港人在美国购房的中位数和平均价格是多少?

在2020年4月至2021年3月期间,中国人(包括香港人)购买美国房地产的中位价为476,500美元,平均购买价格为710,400美元。

与去年同期相比,购买价格的中位数上升了6%,而平均价格则上升了14%。

中国和香港的美国房地产购买价格中位数和平均数的历史趋势表)

购买价格中位数平均购买价格
2010 $        320,800 $         412,200
2011 $        282,100 $         370,900
2012 $        333,300 $         484,000
2013 $        412,500 $         555,900
2014 $        516,400 $         590,800
2015 $        486,100 $         831,800
2016 $        542,100 $         936,600
2017 $        529,900 $         781,800
2018 $        439,100 $         752,600
2019 $        454,900 $         674,900
2020 $        449,500 $         622,300
2021 $        476,500 $         710,400
来源: NAR
Chinese buying property in US

中国和香港公民在美国买房的分步流程

如果你不熟悉一个新国家的房地产购买过程,在外国买房可能是一项具有挑战性的工作。然而,如果你花时间和精力来教育自己,它也可以是一个迷人的经历。

在美国买房的过程包括以下步骤(关于下面列出的每个阶段的细节,请看我们的博文:作为一个外国公民如何在美国买房。

  1. 选择你希望在美国哪里买房。
  1. 找一个曾经处理过国际交易的房地产经纪人,特别是拥有像CIPS(注册国际房地产专家)这样的专业认证。房产专家)。CIPS指定的房地产经纪人接受过与外国客户合作的培训,包括居住在美国的中国和香港居民以及希望在美国购买房地产的非居民中国人。
  1. 了解如何在美国与房地产代理合作。
  1. 了解你的跨境税收情况
  1. 在房地产经纪人的帮助下,开始寻找你的房子。
  1. 为你喜欢的房子出价,敲定你的美国梦之屋。
  1. 检查房产
  1. 与卖家达成购买协议。
  1. 完成产权报告
  1. 通过美国抵押贷款为外国公民获得房屋融资(如有需要)。
  1. 收回您在美国的新家。

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如果你考虑在美国购买出租物业以产生租金收入(或作为出租物业和度假屋使用),请牢记以下简单建议。

中国人在美国购买出租物业的5个建议

  1. 研究你想购买的地区的租赁市场。了解你的房子能带来多少租金收入,将有助于你做出更明智的决定,确定哪种投资方式适合你。
  1. 如果你打算利用你的投资物业作为度假屋,要注意旺季和某些月份的租赁需求,这样你就可以在美国的理想假期中安排好。
  1. 雇佣一家信誉良好的物业管理公司,在你离开时照顾你的投资。
  1. 与具有国际交易经验的CIPS(注册国际房地产专家)指定的房地产经纪人合作。
  2. 不要忘记税收和保险。如果你想在美国的房产上获得投资回报,请确保你了解资本收益(当你出售投资房产时)以及在美国的租金收入所欠的税款的影响。

中国和香港公民能否在美国获得抵押房屋贷款?

在4月20日至3月21日期间,40%的中国买家在美国以现金支付。然而,你知道吗,中国人即使没有美国的信用记录,也可以在美国获得有竞争力的抵押贷款!你知道吗?

你可以利用美国的低抵押贷款利率,将你的现金用于其他资产。因此,无论你是在美国买房居住、投资,还是用作度假屋,没有美国信用记录的抵押贷款解决方案都可以以有竞争力的利率来满足你的需求。

无美国信用记录的美国抵押贷款

外国公民和外籍人士的美国抵押贷款

作为一个没有美国信用记录的外国买家,获得美国抵押贷款的资格预审

这些是美国的抵押贷款机构,专门从事外国国籍的抵押贷款产品,利用非传统的数据点来分析你的信用风险,例如你在美国以外的信用记录。这些贷款机构在确定你在美国的抵押贷款资格时也可能考虑你在美国的租金收入。

如果你没有既定的美国信用记录,在美国的大多数外国国民抵押贷款产品选择将要求最低首付为购买价格的25-30%。在美国获得抵押贷款,可以消除抵押贷款支付中的外汇汇率波动风险,让你安心。

在美国的抵押房屋贷款程序涉及以下步骤(关于以下每个步骤的完整解释,请参见我们为外国公民提供的没有美国信用记录的美国抵押贷款综合指南)。

  1. 计算你的预算和你购买房屋所需的资金数额。
  1. 获得贷款人对你的外国国家抵押贷款的贷款预先批准
  1. 准备好你在外国的房屋贷款文件。
  1. 对你的房子提出报价。
  1. 完成你的外国抵押贷款的申请。
  1. 由于美国的抵押贷款利率每天都在变化,因此锁定你的利率是个好主意。
  1. 在美国处理和核对你的抵押贷款。
  1. 进行房产评估。
  2. 准备好关闭你的抵押房屋贷款。

中国投资者在美国购买房地产的税务影响

根据美国国税局(Internal Revenue Service)的规定,外国人(非居民买家)要对美国来源的收入,包括财产的收入,缴纳美国税。

根据《国内税收法》,一个外国人在美国赚取的收入要按30%的税率征收。然而,如果《国内税收法》的某项规定提供了一个较低的税率,或者如果外国人的居住国和美国有一个税收条约,则可能适用较低的税率,包括豁免。非美国居民也可以选择对其租金收入进行征税,就像其与美国的贸易或业务有积极联系一样。

在这种情况下,纳税人可以从其租金收入中扣除租用房产时产生的任何费用,并按其净租金收入(包括费用扣除)纳税,而不是按总租金的30%统一税率纳税。为了避免被征收30%的税,纳税人必须填写W-8ECI表并提交给支付租金的个人。

中国人出售美国房产的税务合规问题

如果非美国居民在美国出售房地产,FIRPTA(外国投资房地产税法)对总售价征收10%或15%的预扣税。

如果该房产的售价超过30万美元,但低于100万美元,且买方计划在此居住,则买方只需支付10%的预扣税,而不是15%。如果出售的结果是资本收益,你将欠美国税,而FIRPTA的预扣税款将被抵消。

什么样的房产被排除在FIRPTA法规之外?

如果非美国居民的房产以低于30万美元的价格出售给计划将其用作住宅的买家,你将被排除在FIRPTA预扣款之外。

根据美国国税局的规定,买方或家庭成员必须打算在转让日期后的前两个12个月期间,在该房产中居住的天数至少是任何人使用该房产的一半。

此外,出售美国房产的任何资本收益都要纳税,非居民的外国人必须提交纳税申报(1040NR)。

什么样的房产被排除在FIRPTA法规之外?

如果非美国居民的房产以低于30万美元的价格出售给计划将其用作住宅的买家,你将被排除在FIRPTA预扣款之外。

根据美国国税局的规定,买方或家庭成员必须打算在转让日期后的前两个12个月期间,在该房产中居住的天数至少是任何人使用该房产的一半。

此外,出售美国房产的任何资本收益都要纳税,非居民的外国人必须提交纳税申报(1040NR)。

总结

无论你住在哪里,买房都是一项艰巨的任务,但作为美国的海外买家,如果你没有正确的指导和与正确的专家合作,这个过程会很混乱。因此,我们在这篇文章中包括了一些关键的信息和需要记住的事项,以帮助你更顺利地购买美国房产。

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