Cómo pueden los extranjeros comprar propiedades en USA -Una guía completa

Home buying process in USA for foreign nationals
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Comprar una casa en los US como extranjero puede ser bastante intimidante, especialmente si no conoce el funcionamiento del proceso inmobiliario estadounidense. Si está buscando comprar una casa en USA, ya sea como recién llegado a USA con visados como el H1-B, L-1, etc., o como inversor extranjero no residente, puede saber más sobre cómo comprar una propiedad en USA de principio a fin leyendo esta guía definitiva. 

Esta guía proporciona información sobre la compra de una propiedad en U.S. como ciudadano extranjero de principio a fin, incluyendo consideraciones importantes para los recién llegados a U.S. o los inmigrantes recientes con visado o los inversores extranjeros no residentes que buscan comprar una propiedad en los U.S. 

Panorama de las transacciones inmobiliarias extranjeras en los US

Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), los extranjeros compraron viviendas existentes en US por valor de 74.000 millones de dólares durante abril de 2019 marzo de 2020 (153.000 millones de dólares en su punto máximo en 2017). Además, el 60% de los compradores extranjeros eran inmigrantes recientes (recién llegados) o titulares de un visado en Estados Unidos. El restante ~40% son compradores no residentes.  

Los extranjeros compraron 107.000 unidades de vivienda existentes por valor de 54.400 millones de dólares entre abril de 2020 y marzo de 2021, lo que supone un descenso del 30% en cuanto al número de unidades (154.000 unidades durante el mismo periodo del año anterior) y del 27% en cuanto al volumen en dólares (74.000 millones de dólares durante el mismo periodo del año anterior).

Este descenso puede atribuirse a la reducción de los viajes al extranjero debido a Covid-19.

La siguiente infografía ofrece una visión del panorama de las transacciones inmobiliarias extranjeras en US:

Foreigners buying property in the U.S
Transacciones inmobiliarias extranjeras de abr’19-mar’20, Fuente:NAR

Proceso paso a paso para que los extranjeros compren una casa en USA

A continuación se presenta una guía paso a paso sobre el proceso de compra de una casa en USA para los extranjeros que quieran comprar una propiedad en USA –

Paso 1 – Decida dónde quiere comprar la casa en USA 

En Estados Unidos no hay restricciones para la compra de una propiedad como nacional extranjero. Esto se aplica a los nacionales extranjeros residentes que podrían querer comprar una propiedad para su residencia principal en función del lugar en el que viven actualmente en USA o a los inversores extranjeros no residentes que buscan comprar una propiedad para uso vacacional o de inversión.  

A la hora de determinar dónde comprar una casa, los nacionales extranjeros residentes deben tener en cuenta factores como los desplazamientos, el tipo de comunidad, las escuelas (si tiene hijos), los servicios cercanos, etc. Del mismo modo, los inversores extranjeros no residentes deberían investigar las mejores ciudades y estados de USA para vivir (e invertir en inmuebles).  

Lista de los principales estados donde los extranjeros compran propiedades en USA:

Foreigners guide to buy property in U.S
Los principales estados donde compran los nacionales extranjeros; Fuente: Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR)

Paso 2 – Encontrar un agente inmobiliario con experiencia en transacciones inmobiliarias en el extranjero

Antes de comprar una propiedad, el primer paso es encontrar un agente inmobiliario o una inmobiliaria con experiencia en transacciones internacionales y nacionales extranjeras. Encontrar un agente inmobiliario con experiencia en la gestión de transacciones internacionales es imprescindible porque hay muchos obstáculos y posibles errores que los compradores pueden cometer si el agente no tiene experiencia en trabajar con inversores extranjeros no residentes en EE.UU. interesados en la inversión inmobiliaria en USA o con residentes en USA nacidos en el extranjero que quieren comprar una casa en USA con un visado H1B, L1, F1, etc.

Lo ideal es que el agente inmobiliario adecuado cuente con una cualificación de experto como la designación CIPS (Certified International Property Specialist). Un designado CIPS ha recibido una formación especializada para completar las transacciones internacionales sin problemas y con un riesgo reducido. Tienen la experiencia necesaria para trabajar con clientes internacionales, tanto con personas nacidas en el extranjero que residen en US como con compradores no residentes de bienes inmuebles en ese país. Además, estos agentes inmobiliarios especializados suelen dominar varios idiomas. Pueden ayudarle a orientarse en las normas y reglamentos específicos del estado local, a la vez que son conocedores de sus necesidades culturales o lingüísticas.

“La designación CIPS es la única designación internacional reconocida por la National Association of REALTORS® en USA. “

HomeAbroad puede ayudarle a encontrar el mejor agente inmobiliario CIPS en la zona de compra que desee, con experiencia en transacciones inmobiliarias internacionales en los US. Haga clic a continuación para ponerse en contacto con un agente inmobiliario con experiencia internacional en la zona de compra que desee en USA.

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Paso 3 – Trabajar con el agente inmobiliario en USA

Ahora que tiene las herramientas para encontrar un agente inmobiliario con experiencia en transacciones internacionales, vamos a entender cómo funciona el trabajo con un agente inmobiliario en Estados Unidos.

Puede ser diferente en su país de origen. Los compradores nacionales extranjeros deben estar preparados para firmar un acuerdo de representación del comprador con el agente inmobiliario. Por lo tanto, debe leer y comprender este documento antes de firmarlo.

En Estados Unidos, el vendedor de la propiedad cubre los honorarios o la comisión del agente inmobiliario del comprador y del vendedor. Por lo tanto, no existe ninguna comisión u honorarios de agente inmobiliario por trabajar con un agente inmobiliario de su elección (incluido un agente inmobiliario CIPS) al comprar una casa en USA como nacional extranjero. Sí, ¡así es! Así que prácticamente obtendrá todo el asesoramiento y la orientación de los expertos ¡sin coste adicional para usted!

Paso 4 – Comprender su situación fiscal en materia inmobiliaria

A menudo se considera a los Estados Unidos como la tierra de las oportunidades. El gobierno quiere asegurarse de que este sentimiento siga siendo cierto asegurándose de que no haya impuestos adicionales para los inversores no residentes en el sector inmobiliario de US, a diferencia de otros países que podrían someterle a impuestos adicionales por comprar una propiedad como comprador extranjero no residente.

Los compradores nacionales extranjeros residentes que tienen la intención de utilizar la casa como residencia principal no tienen ninguna obligación fiscal adicional, aparte del impuesto sobre la propiedad.  

Si usted es un comprador no residente interesado en adquirir una propiedad de inversión en USA para la producción de ingresos, deberá pagar impuestos sobre los ingresos netos obtenidos de la propiedad, pero no sobre la apreciación de su valor.  

Los inversores extranjeros no residentes deberán pagar sus impuestos sobre la propiedad en US como cualquier otro ciudadano estadounidense. Además, los compradores extranjeros tendrán obligaciones fiscales adicionales si generan ingresos de una propiedad de alquiler en los US o venden una propiedad en los US para obtener una ganancia en la venta.

En la mayoría de las situaciones, un comprador extranjero no residente deberá obtener un Número de Identificación de Contribuyente Individual (ITIN) para comprar una propiedad en los Estados Unidos (si no tiene un Número de Seguridad Social o SSN). Esto puede completarse a través del proceso que se describe aquí. Su agente inmobiliario con experiencia en transacciones internacionales también puede ayudarle con esto.  

Paso 5 – Iniciar el proceso de búsqueda de vivienda con el agente inmobiliario 

El primer paso será informar a su agente inmobiliario del tipo de vivienda que está buscando. Si ya ha encontrado una vivienda y quiere comprarla, su agente le ayudará con todos los detalles del cierre de esta compra.  

Si no es así, su agente inmobiliario le mostrará varias opciones en línea y organizará una visita a esas casas durante las jornadas de puertas abiertas si usted es un comprador nacional extranjero residente.  

Si es usted un comprador extranjero que busca comprar una propiedad en los US, su agente inmobiliario le mostrará opciones enseñándole fotos y vídeos de viviendas que cumplan sus criterios en línea y puede organizar visitas virtuales si aún no está preparado para venir a los US. 

Su agente inmobiliario también podrá responder a sus preguntas sobre escuelas, transporte, actividades recreativas, etc. Además, su agente inmobiliario le aconsejará sobre los artículos que se quedarán con las propiedades que le muestren. Por ejemplo, en Estados Unidos es normal que los armarios de la cocina y los electrodomésticos se queden con la casa. Además, en Estados Unidos, normalmente usted es dueño del terreno junto con la casa.

Paso 6 – Haga una oferta por la propiedad que le guste y finalice la casa de sus sueños en USA 

Una vez que haya seleccionado la propiedad que le gustaría comprar, su agente inmobiliario puede darle información sobre propiedades similares vendidas recientemente en la zona. Con esta información, su agente inmobiliario le aconsejará qué precio debe ofrecer al vendedor. Como la mayoría de los precios de lista de las propiedades son negociables, debe confiar en la experiencia de su agente especializado en la negociación. 

Una vez que haga la oferta, el vendedor tiene tres opciones. Pueden aceptar su oferta, rechazarla o hacer una contraoferta con un precio diferente. Si seleccionan aceptar su oferta, enhorabuena, ¡está usted un paso más cerca de convertirse en propietario de una vivienda! 

Paso 7 – Realice una inspección de la vivienda  

Este es el paso más importante y el último antes de comprar su nueva propiedad. Puede comprar una casa sin hacer una inspección, pero es muy recomendable que contrate a un inspector de viviendas para asegurarse de que todas las bases están cubiertas. El inspector comprobará si hay algún defecto en la construcción o daños y se asegurará de que la casa es estructuralmente sólida y de que todos los sistemas funcionan. 

Su agente inmobiliario experto, puede proporcionarle una lista de inspectores de viviendas o concertar uno en su nombre y guiarle a través del proceso.  

Paso 8 – Firmar el contrato de compraventa con el vendedor

Tras la inspección de la vivienda, firmará un contrato de compraventa con el vendedor. El contrato de compraventa es el documento que le vincula a la transacción. El contrato de compraventa incluirá el precio y cualquier otra condición que su agente inmobiliario haya negociado para usted.

En el momento del contrato, tendrá que entregar su depósito de garantía, entre el 5 y el 10% del precio de venta. Este dinero se deposita en una cuenta de depósito en garantía (fideicomiso) hasta que usted cierre la venta de la propiedad.

El contrato de compraventa también incluirá una cláusula que dice que usted puede echarse atrás en la compra si su estatus migratorio cambia o surge un problema de financiación.

Paso 9 – Completar un Informe de Título

Una vez que esté en el contrato, el siguiente paso será hacer que se complete un Informe de Título. Su agente inmobiliario le guiará con esto. En los Estados Unidos, un Informe de Título mostrará los propietarios anteriores de la propiedad y cualquier gravamen actual contra la propiedad.

El Informe de Título es fundamental porque protege al comprador. Cualquier gravamen contra la propiedad tendría que ser satisfecho por el vendedor antes de que el comprador tome la propiedad. Usted tomará la propiedad sin ningún gravamen.

Paso 10 – Obtener la financiación de la vivienda a través de una hipoteca en US para nacionales extranjeros

Al contrario de lo que podría pensar, puede obtener financiación hipotecaria en U.S. sin un historial de crédito en EE.UU. como nacional extranjero. Algunos prestamistas de US ofrecen hipotecas para nuevos inmigrantes y compradores no residentes sin historial de crédito en US a un tipo de interés competitivo. Estos prestamistas también se especializan en hipotecas para nacionales extranjeros titulares de visados de no inmigrante como H1-B, L-1, etc.

Con las opciones de financiación de la vivienda disponibles para los nacionales extranjeros a tipos competitivos, los nuevos inmigrantes no tienen que esperar 2 ó 3 años para obtener crédito en US antes de comprar una casa. Del mismo modo, los compradores no residentes no tienen que pagar todo en efectivo para comprar una casa y pueden destinar ese dinero a un mejor uso y a activos de mayor rendimiento.

Puede acceder a nuestra guía definitiva sobre Cómo obtener una hipoteca en U.S. para nacionales extranjeros sin o con escaso historial de crédito en U.S. para conocer los detalles del proceso hipotecario en U.S.

Si está pagando en efectivo, no tiene nada más que hacer hasta que se complete el informe de título.

¿Cuánto tiempo se tarda en comprar una casa en US?

Si paga en efectivo, puede anticiparse a tomar posesión de la propiedad en aproximadamente 30 días desde la firma del contrato de compraventa. Si utiliza la financiación y obtiene una hipoteca, puede anticiparse a tomar la propiedad en aproximadamente 60 días desde la firma de un contrato de venta. Si estos plazos no se ajustan a sus necesidades, su agente inmobiliario puede negociar otras fechas para usted.

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Paso 11 – Tomar posesión de su nueva casa en USA 

El día que tome la propiedad, habrá muchos documentos que firmar. En primer lugar, el vendedor firmará una escritura para transferirle la propiedad. La escritura es un documento crucial porque demuestra la propiedad. El vendedor pone su nombre en la Escritura, y la firma del vendedor demuestra que le ha transferido la propiedad a usted. A continuación, un cerrador de títulos notará el documento y lo registrará en la oficina gubernamental local. Esto es para su protección.  

El día que tome la propiedad o el día del cierre, el vendedor le entregará las llaves para que pueda mudarse en cualquier momento. 

Puede comprar una casa en USA por Internet desde cualquier lugar del mundo, ¡dondequiera que haya una conexión a Internet! Empecemos.  

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Los 5 principales compradores extranjeros de inmuebles en US en 2021

Canadá se erigió en el primer país de origen para la adquisición de propiedades entre los compradores extranjeros hasta abril de 2020-marzo de 2021, con un 8% de todas las transacciones. El segundo país de origen de los compradores extranjeros fue México, con un 7%. El tercer país de origen fue China, el primer país desde 2015, pero cayó por debajo del 6%. La India y el Reino Unido ocuparon el cuarto y quinto lugar respectivamente, con una cuota de alrededor del 4% cada uno.

La pandemia del Covid-19 afectó al volumen global de transacciones inmobiliarias internacionales en US y puede haber afectado también al volumen de transacciones por países.

Home buying foreign national USA
Fuente:Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios(NAR)

A continuación se exponen las tendencias históricas de las transacciones inmobiliarias transfronterizas en U.S. por parte de extranjeros y algunas de las ideas clave que pueden ayudar a los nacionales extranjeros a comprar propiedades en U.S.

China

Entre 2010 y 2021, en los últimos 12 años, los compradores chinos de propiedades en US han adquirido una media de 18.000 millones de dólares al año en propiedades estadounidenses, con una media de 27.000 unidades compradas al año. Esto convierte a los chinos (incluye a los compradores de la República Popular China, Hong Kong y Taiwán) en el mayor grupo de inversores inmobiliarios extranjeros en US.

Los 5 principales destinos en US para los compradores extranjeros de China en 2021:

1.) California (34%)

2.) Georgia (10%)

3.) Nueva York (8%)

4.) Michigan (8%)

5.) Tennessee (5%)

En 2021 (abr’20-mar’21), la mediana y el precio medio de compra de los compradores chinos fueron de 476.500 y 710.400 dólares, respectivamente.

La mayoría de los compradores chinos adquirieron una propiedad en US para utilizarla como residencia principal (40%), seguida por el uso vacacional, el alquiler o ambos (33%) y el uso estudiantil (6%).

Intended property use by Chinese in U.S
Fuente: Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios(NAR)

El 59% de los chinos compran viviendas unifamiliares, seguidas de casas adosadas y condominios con un 20% y un 18% respectivamente.

India

Entre 2010 y 2021, en los últimos 12 años, los compradores indios de inmuebles en US han comprado una media de 6.000 millones de dólares al año en inmuebles de US, con una media de 12.500 unidades compradas al año. La mayoría de los compradores inmobiliarios estadounidenses procedentes de la India son compradores residentes en EE.UU. (~90%).

Los 5 principales destinos de US para los compradores extranjeros de la India en 2021:

1) California (40%)

2) Texas (11%)

3) Florida (6%)

4) Missouri (6%)

5) Maryland (6%)

Intended property use by Indians. in the U.S
Fuente:Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios(NAR)

Canadá

Los canadienses son los mayores compradores de inmuebles en US en términos de número de unidades. Entre 2010 y 2021, en los últimos 12 años, los compradores canadienses de inmuebles en US han comprado una media de 35.000 unidades de inmuebles en US al año por un valor medio de 12.000 millones de dólares al año. La mayoría de los compradores de inmuebles estadounidenses procedentes de Canadá son compradores no residentes en EE.UU. (~75%).

Consulte nuestro blog – La guía definitiva para un canadiense que compra una casa en USA para obtener un análisis en profundidad y conocimientos técnicos para los canadienses que compran propiedades en USA.

México

Entre 2010 y 2021, los compradores mexicanos de propiedades en EE.UU. han comprado una media de 5.000 millones de dólares al año en bienes inmuebles en EE.UU., con una media de 18.000 unidades compradas al año.

Los 5 principales destinos de US para los compradores extranjeros de México en 2021:

1) Texas (29%)

2) California (21%)

3) Colorado (15%)

4) Arizona (7%)

5) Carolina del Norte (5%)

En 2021 (abr’20-mar’21), la mediana y el precio medio de compra de los compradores mexicanos fueron de 341.400 y 407.500 dólares, respectivamente.

El 42% de los compradores de México adquirió una propiedad en US para utilizarla como residencia principal, mientras que el 45% lo hizo para uso vacacional, para alquilarla o para ambas cosas.

Intended property use by Mexicans in U.S
Fuente:Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios(NAR)

El 78% de los mexicanos compran viviendas unifamiliares aisladas, seguidas por el condominio y el terreno residencial con un 7% y un 6%, respectivamente.

Reino Unido (UK)

Entre 2010 y 2021, en los últimos 12 años, los compradores británicos de propiedades en US han comprado una media de 6.000 millones de dólares al año en bienes inmuebles en US, con una media de 10.500 unidades compradas al año.

Los 5 principales destinos de US para los compradores extranjeros del Reino Unido en 2021:

1) Florida (44%)

2) Virginia (21%)

3) Nueva Jersey (12%)

4) Texas (7%)

5) Georgia (6%)

En 2021 (abr’20-mar’21), la mediana y la media del precio de compra de los compradores procedentes del Reino Unido fue de 366.600 dólares y 718.800 dólares, respectivamente.

El 52% de los compradores procedentes del Reino Unido adquirieron su propiedad en US para uso vacacional, de alquiler o ambos. El 38% compró para una residencia principal, mientras que el 9% adquirió su propiedad en US para uso estudiantil.

Guide for foreign nationals buying property in U.S
Fuente:Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios(NAR)

El 61% de los compradores del Reino Unido prefiere la vivienda unifamiliar aislada, seguida de la casa adosada y el condominio con un 24% y un 15% respectivamente.

Lea nuestro blog sobre la guía para los ciudadanos del Reino Unido que compran una propiedad en los US para obtener un análisis en profundidad y conocimientos para los ciudadanos del Reino Unido que compran una propiedad en los US.

Preguntas frecuentes (FAQs)

¿Pueden los extranjeros comprar una casa en US?

Los ciudadanos no estadounidenses, tanto residentes como no residentes, pueden comprar y poseer una casa o propiedad en US. Los nacionales extranjeros tienen los mismos derechos para comprar y poseer una propiedad en U.S. que los ciudadanos estadounidenses.

En 2020, los extranjeros compraron inmuebles en US por valor de 74.000 millones de dólares (compras de viviendas existentes), de los cuales 41.000 millones fueron adquiridos por nacionales extranjeros residentes y 33.000 millones por compradores no residentes. (Fuente: Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios)

¿Cuánto cuesta comprar una casa en US?

Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), en 2020, el precio medio de venta de las viviendas unifamiliares existentes en las áreas metropolitanas de US fue de 300.200 dólares. Esto supone un aumento del 9,3% respecto al precio medio de venta de 274.600 dólares en 2019

¿Son baratos los precios de la vivienda en USA?

Los precios de la vivienda en muchas áreas metropolitanas de US son comparativamente bajos si se comparan con los precios de la zona central de las ciudades del mundo. Por ejemplo, incluso en una ciudad estadounidense relativamente más cara como San Francisco, el metro cuadrado de vivienda cuesta 5.890 dólares, en comparación con los 26.262 dólares de Londres (Reino Unido), los 28.570 dólares de Hong Kong (China), los 10.947 dólares de Toronto (Canadá), los 10.932 dólares de Bombay (India), etc. (Fuente: Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios)

¿Cómo puede un extranjero comprar una propiedad de inversión en US?

Busque un agente inmobiliario con experiencia en transacciones inmobiliarias internacionales y extranjeras una vez que sepa cuánto puede pagar y dónde quiere comprar.
Consulte el proceso paso a paso sobre cómo comprar una casa en USA en este artículo.

¿Puedo obtener una hipoteca en USA siendo extranjero?

¿Puedo obtener una hipoteca en USA siendo extranjero?
Sí. Los ciudadanos no estadounidenses, tanto los residentes en U.S. con visados de no inmigrante como los nacionales extranjeros no residentes, pueden obtener una hipoteca en U.S. con o sin historial de crédito en U.S.
Consulte esta guía detallada paso a paso sobre cómo los nacionales extranjeros pueden obtener una hipoteca en U.S. con un historial crediticio escaso o sin él.

¿Tengo que viajar a US para el cierre si soy un comprador no residente?

No, no es obligatorio. Sin embargo, si selecciona no hacerlo o no puede asistir al cierre, necesitará un poder notarial. Este importante documento permite que otra persona represente y firme en nombre del comprador en el cierre.
¿Qué esperar durante su cierre? Lea este artículo para saber todo lo que debe saber y esperar en el cierre de la casa de sus sueños en US.

¿Qué gastos hay que pagar al cierre en US?

Además del pago inicial, la mayoría de los compradores también son responsables de otros gastos diversos, como las tasas de apertura del préstamo, las tasas de tasación, la búsqueda y el seguro del título, las tasas de registro legal, etc.

¿Puedo obtener una tarjeta verde o la residencia si compro una propiedad en USA?

No, no puede obtener una tarjeta de residencia ni ningún beneficio de inmigración por comprar una casa en los US. Sin embargo, no hay restricciones para que los compradores no residentes compren una propiedad en cualquier lugar de US.

¿Están los inversores extranjeros obligados a pagar el impuesto sobre la propiedad en US?

Sí, los inversores extranjeros que compran una propiedad en U.S. deben pagar el impuesto sobre bienes inmuebles por su inversión extranjera, de forma similar a como lo haría un ciudadano de U.S.

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